Vorsteuerabzug eines Mieters aus Mietereinbauten
Ein Unternehmer kann die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer für Lieferungen und sonstige Leistungen, die von einem anderen Unternehmer für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, als Vorsteuer abziehen. Ausgeschlossen ist der Vorsteuerabzug für Leistungen, die der Unternehmer für steuerfreie Umsätze verwendet (§ 15 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 UStG). Das BFH-Urteil vom 13.11.2019 (Az. V R 5/18) schlüsselt die Voraussetzungen des Vorsteuerabzuges bei Mietereinbauten auf.
Im Streitfall mietete eine Ärzte-GbR ausschließlich für ihre steuerfreien Tätigkeiten einer augenärztlichen Klinik Praxisräume an. Der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren geschlossen. Für die noch notwendigen Aus- und Umbaumaßnahmen sagte der Vermieter vorab einen Baukostenzuschuss zu, der bei frühzeitigem Auszug anteilig zurückgezahlt werden müsste. Davon unabhängig verblieben die Mietgegenstände immer im Gebäude, wofür auch keine Entschädigung beansprucht werden konnte. Der Umbau umfasste nur Baumaßnahmen, keine Lieferung von Untersuchungsgeräten oder Behandlungsstühlen. Entsprechend dem Fortschritt des in eigenem Namen vorgenommenen Umbaus stellte die GbR dem Vermieter den zugesagten Baukostenzuschuss anteilig in Rechnung. Die darauf erhobene Umsatzsteuer berücksichtigte sie in den Umsatzsteuervoranmeldungen, machte aber gleichzeitig die ihr von den Bauunternehmen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend.
Letzteres lehnte das Finanzamt ab. Mangels eigenständigem Unternehmensgegenstand und keiner insoweit vorliegenden nachhaltigen Unternehmereigenschaft lägen hinsichtlich der Umbauten lediglich Hilfsgeschäfte der steuerfreien Tätigkeit vor. Auch das Sächsische FG (Urteil vom 18.07.2017 – 5 K 880/15) sah in erster Instanz im Durchreichen der Einbauten an den Vermieter keine steuerpflichtige Leistung.
Im Gegensatz dazu beurteilte der BFH die Weitergabe als eine eigenständige steuerbare und nicht steuerbefreite Werklieferung gegen Entgelt, da die Mieterin die Umbaumaßnahmen in eigenem Namen und auf eigene Kosten vorgenommen hatte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie im Streitfall — ein Mieter dem Vermieter neben dem zivilrechtlichen Eigentum auch einen unmittelbar tatsächlich genutzten wirtschaftlichen Vorteil zuwendet. Ein solcher lag in der Vermietbarkeit der Räume. Erst mit dem Umbau konnte der Vermieter die Räume vertragsgemäß an die Ärzte-GbR überlassen.
Aufgrund der Regelungen des Mietvertrages einschließlich Baukostenzuschuss verzichtete die GbR von Beginn des Miet- und Nutzungsverhältnisses auf das Wegnahmerecht, die Einbauten wurden wesentliche Bestandteile des Gebäudes und der Vermieter Eigentümer. Darin liegt eine sofortige Verschaffung der Verfügungsmacht in Form der Weiterlieferung an den Gebäudeeigentümer.
Zwischen der eigenständigen Werklieferung und den Bauleistungen liegt schließlich ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang von Eingangs- und Ausgangsumsätzen vor. Die Verwendung der Einbauten für eine augenärztliche Tätigkeit begründet lediglich einen mittelbaren Zusammenhang, der für den Vorsteuerabzug unerheblich ist. Demzufolge werden die Mietereinbauten nicht für steuerfreie Heilbehandlungsleistungen nach § 4 Nr. 14 a UStG verwendet und die Ärzte-GbR kann die von den Bauhandwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.
Hinweis:
Der Fall zeigt, dass eine umsatzsteuerliche Beurteilung sehr von der konkreten vertraglichen Gestaltung abhängt. Werden Zuschüsse vom Eigentümer an den Mieter für Mietereinbauten – oder anderes – geleistet, sollten klare vertragliche Regelungen auch unter Berücksichtigung möglicher umsatzsteuerlicher Folgen getroffen werden. Besonders zu beachten ist dabei, dass der Mieter – wie im obigen Fall – auch Leistender sein kann.