Privates Veräußerungsgeschäft bei Zwangsversteigerung eines Grundstücks
Werden dem Privatvermögen zugeordnete Grundstücke innerhalb eines Zehnjahreszeitraums nach Anschaffung veräußert, löst dieser Vorgang regelmäßig den Tatbestand eines sog. privaten Veräußerungsgeschäfts i.S.d. § 23 EStG aus. Vor diesem Hintergrund hatte sich das FG Düsseldorf in seinem Beschluss vom 26.11.2020 (Az. 2 V 2664/20 A (E)) mit der Frage zu beschäftigen, ob und wie ein im Wege der Zwangsversteigerung sowohl erworbenes als auch später wieder veräußertes Grundstück ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen kann.
Im zugrundeliegenden Streitfall wurden im Jahr 2019 zwei Grundstücke des Antragstellers zwangsversteigert. Beide Grundstücke hatte er im Jahr 2009 im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Das Finanzamt sah darin zwei private Veräußerungsgeschäfte und besteuerte diese entsprechend. Dagegen wandte der Antragsteller ein, dass ein Eigentumsverlust aufgrund einer Zwangsversteigerung keine Veräußerung i.S.d. § 23 EStG sei, da diese – wie eine Enteignung – nicht auf einem willentlichen Entschluss des Eigentümers beruhe. Ferner sei für die Berechnung der Zehnjahresfrist nicht auf den Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebots, sondern auf das spätere Datum des Zuschlagbeschlusses abzustellen; dieser war bei beiden Grundstücken außerhalb der Zehnjahresfrist erteilt worden. Dem widersprach das FG Düsseldorf.
In Anlehnung an die ständige BFH-Rechtsprechung fallen unter die Begriffe „Anschaffung“ und „Veräußerung“ nicht nur Kaufverträge, sondern auch wirtschaftlich gleichzustellende „willentliche“ Vorgänge, die einen entgeltlichen Erwerb und eine entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts auf eine andere Person zum Gegenstand haben. Hierunter ist auch die in ihrer Wirkung dem Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags entsprechende Abgabe eines Meistgebots bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sowohl bei der Anschaffung durch Ersteigerung als auch bei der Wiederversteigerung zu verstehen. Aufgrund des dem Antragsteller im Rahmen der Zwangsversteigerung grundsätzlich eingeräumten Rechts, durch Gläubigerbefriedigung die Fortführung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu verhindern, ist der hiermit verbundene Eigentumsverlust nicht mit einer Enteignung vergleichbar. Selbst eine finanzielle Notlage des Antragstellers ist für die Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft unerheblich.
Im Hinblick auf die Berechnung der Veräußerungsfristen ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung grundsätzlich das obligatorische Anschaffungsgeschäft und nicht der dingliche Vollzug maßgeblich. Übertragen auf eine Zwangsversteigerung dürfte der für die Fristberechnung maßgebliche „obligatorische“ Vorgang bereits mit der Abgabe des Meistgebots abgeschlossen sein; der nachfolgende Zuschlagbeschluss des Vollstreckungsgerichts steht allein im Zusammenhang mit dem „dinglichen“ Eigentumserwerb des Meistbietenden. Damit hatten die Zeiträume zwischen Anschaffung und Veräußerung im Streitfall jeweils nicht mehr als zehn Jahre betragen. Mithin sind auch die zeitlichen Rahmenbedingungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts gegeben.
Hinweis:
Veräußerungen ohne Willen und ohne Einfluss des Steuerpflichtigen – wie dies insbesondere bei Enteignungen der Fall ist — stellen entsprechend dem BFH-Urteil vom 23.07.2019 (Az. IX R 28/18) keinen Veräußerungsvorgang i.S.d. § 23 EStG dar. Zu beachten ist allerdings, dass dies nicht für betriebliche Grundstücke gilt und entsprechende Veräußerungsgewinne im Rahmen der jeweiligen betrieblichen Einkunftsart steuerbar sind.