Die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises gilt nicht immer

15.02.2016

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Hat der Verkäufer im Kaufvertrag einmal eine Kaufpreisaufteilung festgelegt, gilt diese auch für die Besteuerung – es sein denn, die Berechnung wurde nur zum Schein getroffen oder sie widerspricht der Realität.

Der Streitfall: Ein Kläger hat zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss eines Hauses für jeweils 498.000 DM erworben. Die Aufteilung der Summe war vertraglich geregelt: 300.000 DM entfielen auf jede Wohnungseinheit, die restlichen 198.000 DM auf den anteiligen Grund und Boden. Die Kaufpreisaufteilung lag damit für das Gebäude bei 60,24 Prozent, für Grund und Boden bei 39,76 Prozent. Für die Einkommensteuer legte das Finanzamt davon abweichend einen Gebäudewert von 35 Prozent fest. Infolge eines Einspruchsverfahrens des Klägers diagnostizierte ein Bausachverständiger in einem Sachwertverfahren zur Kaufpreisaufteilung einen Gebäudewertanteil von 24 und 23 Prozent. Ein Abschlag vom Bodenrichtwert von 15 Prozent ist hinsichtlich der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks legitim.

Der Hintergrund: Die Höhe der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Afa) richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude und mindert die Einkommensteuer. Daher ist eine notwendige Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude und dazugehörendem Grund und Boden ausschlaggebend.

Das Urteil: Ist eine Kaufpreisaufteilung ausdrücklich im Kaufvertag geregelt und durch einen Gutachter belegt, urteilte der Bundesfinanzhof, muss sie der Besteue-rung zugrunde gelegt werden. Vorausgesetzt, die Berechnung sei nicht nur zum Schein getroffen worden und stelle keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Ferner müsse sie in einer Gesamtwürdigung von Grundstück und Gebäude wirtschaftlich gerechtfertigt sein. Sei dem nicht so, würde die Vereinbarung über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter die Vertragsparteien nicht binden. Eine Diskrepanz zwischen den Werten müsse jedoch nicht grundsätzlich ein Hinweis auf nicht der Realität entsprechende Wert sein, sondern könne auch durch andere Indizien widerlegt werden. Daher ist es nicht zulässig, neue Werte anstelle der zuvor im Vertrag festgelegten Werte anzusetzen oder die Anschaffungskosten, die auf Grund und Gebäude entfallen, zu schätzen.