Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

09.05.2016

Das Sachwertverfahren soll dem Ertragswertverfahren zukünftig bei der Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude vorgezogen werden. Das beschloss das Finanzgericht Düsseldorf am 19. Januar 2016 (13 K 1496/13 E).

Ein Ehepaar kaufte ein bebautes Grundstück im Gesamtwert von 1.855.707,70 Euro. 2008 ermittelte das Paar mithilfe des Ertragswertverfahrens für die Einkommensteuererklärung einen Gebäudeanteil von 81,05 Prozent sowie den Anteil des Grunds und Bodens an den Gesamtanschaffungskosten in Höhe von 18,95 Prozent. 2008 und 2009 fielen zusätzliche Kosten für die Instandsetzung, Modernisierung und Erhaltung an. Diese Kosten machte das Ehepaar als Werbungskosten geltend.
Im Rahmen der Veranlagung, der Festsetzung der Steuern, überprüfte das Finanzamt 2010 die Berechnung der Aufteilung der Anschaffungskosten für das Grundstück. Dabei kam es zu einem anderen Ergebnis als das Ehepaar: Der Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten lag laut Finanzamt bei 58 Prozent. Die Grundlage für die Berechnung bildete in diesem Fall das Sachwertverfahren. Infolge dessen wurde die Jahresgebäude-AfA für 2008 und 2009 neu berechnet. Dabei wurden die angefallenen Kosten für die Instandsetzung, Modernisierung und Erhaltung nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen festgesetzt, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Einspruch des Paares gegen den Einkommensteuerbescheid 2010 wurde vom Finanzamt zurückgewiesen. Auch eine Klage beim Finanzgericht Düsseldorf war erfolglos.

Sachwertverfahren bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen

Für die AfA muss zunächst der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstückes aufgeteilt werden. Zunächst werden die Verkehrswerte für Grund und Boden und Gebäude erfasst. Erst danach können die Gesamtanschaffungskosten unter Berücksichtigung der Verhältnisse der beiden oben genannten Verkehrswerte ermittelt und aufgeteilt werden. Laut Bundesfinanzhof ist es dabei sowohl möglich, das Sachwertverfahren als auch das Ertragswertverfahren anzuwenden. Es wird jedoch empfohlen, bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen das Sachwertverfahren zu nutzen (BFH vom 25.09.2008, IX R 36/06). Grund dafür ist die Annahme, dass durch den Erwerb des bebauten Grundstückes die Aussicht auf eine steuerfreie Vermögenserhöhung besteht. Zudem sorgt ein Erwerb von Mietwohnungsgrundstücken für eine sichere Kapitalanlage und erhöht den Ertrag.

Das Paar hatte seine Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich auf Ertragswerte gestützt, das Sachwertverfahren sei somit angemessen. Auch das Argument des Bundesfinanzhofes, dass durch einen Erwerb auch die Aussicht auf eine steuerfreie Vermögenserhöhung bestehe, wird in diesem Fall nicht widerlegt. Beim Sachwertverfahren wird zudem berücksichtigt, dass ein Marktteilnehmer bereit ist, für ein bebautes Grundstück in einer sehr guten Lage deutlich höhere Kaufpreisanteile für den Grund und Boden und das Gebäude zu bezahlen.