Vermieter darf Kosten für Schäden als Werbungskosten direkt abziehen

14.04.2016

Laut dem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 21.1.2016 (Az. 11 K 4274/13 E) ist es zulässig, dass die Kosten eines Vermieters zur Beseitigung eines Schadens sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung abgezogen werden können. Dabei ist wichtig: die Schäden dürfen erst nach dem Erwerb der Wohnung entstanden sein.

Der Streitfall: Eine Klägerin erwarb eine Eigentumswohnung und übernahm das schon vorher bestehende Mietverhältnis. Infolge gerichtlicher Auseinandersetzungen mit der Mieterin kündigte die Klägerin den Mietvertrag. Die Klägerin musste insgesamt 20.000 Euro aufwenden, um durch die Mieterin verursachte Schäden zu beseitigen. Diese Kosten gab sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten an. Jedoch wies das Finanzamt den sofortigen Abzug ab. Die Begründung: Es handle sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Hintergrund: Zu den Herstellungskosten zählen laut Einkommensteuergesetz alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie anfallen und die ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Begrenzt werden diese Richtlinien auf alle Fälle, in denen die Schäden vor dem Erwerb entstanden sind. Diese Herstellungskosten können nur per Abschreibung beansprucht werden – und somit also nicht sofort abgezogen werden.

Das Urteil: Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klägerin Recht. Möglich sei es in diesem Fall auch, dass in Fällen von Substanzverlusten eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden kann. Jedoch entsprechen beide Lösungen dem gleichen Ziel. Laut Gericht ist es somit gerechtfertigt, die Erhaltungsaufwendungen für nachträgliche Schäden zum sofortigen Abzug zuzulassen.