"Liebhaberei" bei Vermietung von Gewerbeimmobilien

04.09.2014

Eine steuerlich zu berücksichtigende Vermietungstätigkeit liegt nur vor, sofern diese mit einer sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht durchgeführt wird. Eine solche liegt vor, wenn bezogen auf die voraussichtliche Vermietungsdauer von einem Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten auszugehen ist. In allen anderen Fällen werden die dauerhaften Verluste steuerlich nicht berücksichtigt, d. h., es liegt eine sogenannte Liebhaberei vor.

Bei zu Wohnzwecken auf Dauer vermieteten Räumen kann nach Rechtsprechung und Finanzverwaltung im Regelfall typisierend vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, ohne dass diese nachgewiesen werden muss. Zu beachten ist lediglich, dass sich das Verhältnis der erzielten Mieten zu den marktüblichen Mieten in den Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG bewegt. Bei allen anderen Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden, hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 9. 10. 2013 entgegen seiner früheren Rechtsprechung nunmehr entschieden, dass der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht stets nachzuweisen hat. Die Prüfung, ob ein langfristiger Einnahmeüberschuss vorliegt, ist auf das einzelne Mietobjekt und somit auf das einzelne Mietverhältnis zu beziehen.

Bei einer Vermietung eines Gebäudes mit verschiedenen Gebäudeteilen an unterschiedliche Mieter bzw. zu unterschiedlichen Nutzungen hat Immobilien „Liebhaberei“ bei Vermietung von Gewerbeimmobilien damit eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht für jeden einzelnen Gebäudeteil zu erfolgen, sofern es sich nicht um eine Vermietung zu Wohnzwecken handelt. Für diese Prüfung wird daher eine Aufteilung der Werbungskosten auf die einzelnen Gebäudeteile notwendig. Kommt es bei einem der Mietobjekte zur Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht, sind die für diesen Gebäudeteil anfallenden Kosten nicht als Werbungskosten berücksichtigungsfähig.

Die Finanzverwaltung wendet das Urteil in allen offenen Fällen an. Bei Nichtwohnimmobilien muss der Steuerpflichtige deshalb auf Anforderung der Finanzverwaltung die Einkünfteerzielungsabsicht mittels Planungsrechnungen nachweisen.