Tipps und Hinweise für Hausbesitzer

Hat ein Unternehmer in einer Rechnung für eine Lieferung oder sonstige Leistung einen höheren Umsatzsteuerbetrag offen ausgewiesen, als er nach dem Umsatzsteuergesetz für diesen Umsatz schuldet, schuldet er auch den ausgewiesenen Mehrbetrag. Gute Nachrichten hat der Bundesfinanzhof (BFH) zu dieser Thematik nun für Investoren, die Mietobjekte erwerben und damit in laufende Mietverträge mit unrichtigem Steuerausweis eintreten: Ein vom Voreigentümer veranlasster, unrichtiger Steuerausweis in den Mietverträgen kann nicht dem Neuerwerber zugerechnet werden. Er muss diese Steuer somit nicht zurückzahlen.

Geklagt hatte eine Investorin, die 2013 bei einer Zwangsversteigerung ein mehrstöckiges Gebäude erworben hatte. Das Objekt war an eine Tagesklinik, eine Physiotherapiepraxis und eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet. Mit dem Kauf war die Investorin automatisch in die bestehenden Mietverträge eingetreten, in denen jeweils die monatlichen Nettokaltmieten und die darauf entfallende Umsatzsteuer mit dem Zusatz „+ 19 % Mehrwertsteuer“ aufgeführt waren. Da die Vermietungsumsätze zwingend als steuerfrei zu behandeln waren, nahm das Finanzamt die Investorin für die irrtümlich offen ausgewiesene Umsatzsteuer im Erwerbsjahr in Anspruch.

Der BFH hat dies jedoch abgelehnt. Ein Unternehmer könne für einen unrichtigen Steuerausweis nur in Anspruch genommen werden, wenn

• er an der Erstellung der Rechnung (hier: der Mietverträge) mitgewirkt habe oder
• ihm die Ausstellung anderweitig (z. B. als Stellvertreter) zuzurechnen sei.

Beides war hier nicht der Fall, denn die Investorin hatte die Steuerbeträge nicht selbst im eigenen Namen unrichtig ausgewiesen. Die Mietverträge waren noch vom Voreigentümer abgeschlossen worden, sodass dieser die Steuerbeträge – im eigenen Namen – unrichtig ausgewiesen hatte. Auch aus dem Eintritt in die Mietverträge ergibt sich keine Zurechnung, denn damit ist zivilrechtlich nur ein Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten verbunden. Diese Regelung dient dem Mieterschutz und führt nicht dazu, dass ein unrichtiger Steuerausweis dem Immobilienerwerber (Neuvermieter) zuzurechnen ist.

Zahlen Vermieter einer Wohnung in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (z. B. über das monatliche Hausgeld) ein, dürfen sie diese Zahlung zum Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht als Werbungskosten absetzen. Das geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Abziehbare Werbungskosten liegen demnach erst vor, wenn Erhaltungsaufwendungen aus der Rücklage finanziert werden – steuerlich maßgeblich ist also der Zeitpunkt der Mittelentnahme.

Geklagt hatten Vermieter mehrerer Eigentumswohnungen, die ihre Beiträge zur Erhaltungsrücklage bereits bei Einzahlung steuermindernd geltend machen wollten. Der BFH räumte zwar ein, dass die Vermieter nach der Einzahlung nicht mehr auf ihren Anteil zurückgreifen können, da das Geld fortan ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösendes Moment dieser Einzahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken.

Ein Zusammenhang mit der Vermietung entsteht hingegen erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst zu diesem Zeitpunkt kommen die Mittel der Immobilie zugute. Auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, verlegt den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht vor.