Tipps und Hinweise für Hausbesitzer

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt nicht nur den Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum „einheitlichen Vertragswerk“, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (künftig) bebaute Grundstück war.

Auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau erhöhen die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Das geht aus zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Danach kann das Finanzamt diese Entgelte mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuern. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.

In den beiden Streitfällen hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Die Finanzämter hielten die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließen entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.

Der BFH hat den Finanzämtern recht gegeben. Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürfen separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen dagegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer nach dem Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen. Er durfte diese Arbeiten nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen.

Im zweiten Verfahren ging es um nachträgliche Sonderwünsche hinsichtlich „Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“. Hier war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.