Gewer­be­steu­er­li­che Hin­zu­rech­nung der auf den Mie­ter umge­leg­ten Grundsteuer

Für Zwe­cke der Ermitt­lung der Gewer­be­steu­er wird der Gewinn aus Gewer­be­be­trieb durch Hin­zu­rech­nun­gen und Kür­zun­gen modi­fi­ziert. Hin­zu­zu­rech­nen ist u.a. ein Ach­tel (durch­ge­rech­net) der Miet- und Pacht­zin­sen für die Benut­zung der unbe­weg­li­chen Wirt­schafts­gü­ter des Anla­ge­ver­mö­gens, soweit die Auf­wen­dun­gen bei der Ermitt­lung des Gewinns abge­setzt wor­den sind (§ 8 Nr. 1 Buchst. e) GewStG). Zu der bis­lang strit­ti­gen Rechts­fra­ge, ob die an den Mie­ter bzw. Päch­ter ver­ein­ba­rungs­ge­mäß umge­leg­te Grund­steu­er dabei eben­falls hin­zu­zu­rech­nen ist, hat sich der BFH in sei­nem Urteil vom 02.02.2022 (Az. III R 65/19) geäußert.

Im Streit­fall hat­te eine GmbH von einer gesell­schaf­ter­iden­ti­schen GbR ein Betriebs­ge­bäu­de gemie­tet. Im Miet­ver­trag war u.a. ver­ein­bart, dass die GmbH als Mie­te­rin die Grund­steu­er tra­gen soll­te. Das Finanz­amt ver­trat die Auf­fas­sung, dass die auf die GmbH ver­trag­lich umge­leg­te Grund­steu­er zu der von ihr zu zah­len­den Mie­te gehö­re und des­halb gewer­be­steu­er­lich hin­zu­zu­rech­nen sei. Auch wenn das erst­in­stanz­li­che Finanz­ge­richt dies anders sah, folg­te der BFH letzt­lich der Auf­fas­sung des Finanzamts.

Der BFH führt aus, dass der vom Gesetz ver­wen­de­te Begriff der Miet- und Pacht­zin­sen wirt­schaft­lich zu ver­ste­hen ist. Dazu gehö­ren nicht nur die lau­fen­den Miet- bzw. Pacht­zins­zah­lun­gen, son­dern auch vom Mie­ter bzw. Päch­ter getra­ge­ne grund­stücks­be­zo­ge­ne Auf­wen­dun­gen, die nach dem geset­zes­ty­pi­schen Las­ten­ver­tei­lungs­sys­tem eigent­lich vom Ver­mie­ter bzw. Ver­päch­ter zu tra­gen wären, aber ver­trag­lich vom Mie­ter bzw. Päch­ter über­nom­men wer­den. Ein der­ar­ti­ger Fall lag hier vor. Schuld­ner der Grund­steu­er ist der Eigen­tü­mer, d.h. der Ver­mie­ter bzw. Ver­päch­ter. Zivil­recht­lich kann die Grund­steu­er jedoch auf den Mie­ter bzw. Päch­ter umge­legt wer­den. Sie fließt damit in den Miet- bzw. Pacht­zins ein, der gewer­be­steu­er­lich teil­wei­se hin­zu­zu­rech­nen ist. Die Hin­zu­rech­nung kann somit nicht dadurch redu­ziert wer­den, dass der Mie­ter bzw. Päch­ter Auf­wen­dun­gen über­nimmt, die eigent­lich vom Ver­mie­ter bzw. Ver­päch­ter zu tra­gen wären und die­ser im Gegen­zug einen ent­spre­chend gemin­der­ten Miet- bzw. Pacht­zins akzeptiert.

Eine anders­lau­ten­de Rechts­an­sicht, nach der bei gemie­te­tem bzw. gepach­te­tem Grund­be­sitz eine Hin­zu­rech­nung der umge­leg­ten Grund­steu­er nicht gerecht­fer­tigt sei, weil dann der Mie­ter bzw. Päch­ter höher besteu­ert wür­de als ein ver­gleich­ba­rer Gewer­be­trei­ben­der, der mit eige­nem Grund­be­sitz wirt­schaf­te und die Grund­steu­er ertrags­min­dernd gel­tend machen kön­ne, schei­det nach BFH-Auffassung aus. Denn hier­bei wird die Über­le­gung, dass die Über­nah­me von grund­stücks­be­zo­ge­nen Auf­wen­dun­gen durch den Mie­ter bzw. Päch­ter typi­scher­wei­se eine Ver­min­de­rung des rei­nen Miet- bzw. Pacht­zin­ses bedeu­tet, nicht berück­sich­tigt. Die unter­schied­li­che Belas­tung der bei­den Fall­grup­pen ist im Übri­gen im sog. Objekt­steu­er­cha­rak­ter der Gewer­be­steu­er begrün­det, die in ihrer Grund­struk­tur und her­kömm­li­chen Aus­ge­stal­tung ver­fas­sungs­recht­lich gerecht­fer­tigt ist.

Hin­weis:

Mit sei­ner Ent­schei­dung bestä­tigt der BFH die offi­zi­el­le Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung ent­spre­chend ihrem gleich­lau­ten­den Län­der­erlass vom 02.07.2012. Danach gehö­ren zu den gewer­be­steu­er­lich teil­wei­se hin­zu­zu­rech­nen­den Miet- und Pacht­zin­sen auch die Auf­wen­dun­gen des Mie­ters bzw. Päch­ters für die Instand­set­zung, Instand­hal­tung und Ver­si­che­rung des Miet- bzw. Pacht­ge­gen­stands, die er über sei­ne gesetz­li­che Ver­pflich­tung hin­aus auf­grund ver­trag­li­cher Ver­pflich­tun­gen über­nom­men hat. Dies sieht die bis­he­ri­ge BFH-Rechtsprechung zumin­dest für Instandsetzungs- und Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen eben-falls genau­so. Nicht hin­zu­zu­rech­nen sind aller­dings rei­ne Betriebs­kos­ten wie Was­ser, Strom und Hei­zung. In der Pra­xis soll­ten daher bei der buch­hal­te­ri­schen Erfas­sung der Miet- und Pacht­zin­sen zwin­gend ver­schie­de­ne Kon­ten ange­spro­chen wer­den, um die gewer­be­steu­er­lich hin­zu­zu­rech­nen­den Beträ­ge zutref­fend ermit­teln zu können.