Tipps und Hinweise für Haus- und Grundbesitzer

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ermöglicht es Grundstücksgesellschaften in Form einer GmbH, im Ergebnis keine Gewerbesteuer für Vermietungserträge zahlen zu müssen. Vielmehr werden alle Gewinne lediglich mit derzeit 15 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Insoweit handelt es sich dabei um ein beliebtes Gestaltungsmodell für Immobilieninvestments, auch im Rahmen privater Vermögen.

Allerdings müssen bestimmte Regeln befolgt werden: Die Gesellschaft darf keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Es sind nur wenige, sehr eng gefasste Ausnahmen zulässig, etwa bestimmte Leistungen an die Mieter. Verkauft die Gesellschaft hingegen zu viele Objekte in zu kurzer Zeit, kann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, welcher dann zur rückwirkenden Festsetzung von Gewerbesteuer führen kann.

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) im März 2025 entschiedenen Fall hatte eine Immobilien-GmbH innerhalb eines Zeitraums von sechs bis acht Jahren nach der jeweiligen Anschaffung insgesamt 15 Objekte verkauft. Der Gesellschafter C, der seine Anteile über eine Holding hielt, verstarb kurz vor den ersten Veräußerungen.

Hinweis: Als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung mehr als drei Objekte verkauft werden. Bei Verkäufen im Zeitraum von mehr als fünf bis zu zehn Jahren kommt es auf den Einzelfall an, ob eine Veräußerungsabsicht von Anfang an nachgewiesen werden kann. Hierfür spielen verschiedene weitere Indizien eine Rolle, beispielsweise eine Haupttätigkeit des Veräußerers in der Baubranche oder ob die Geschäfte wie bei einem Bauträger organisiert sind. Nach einer Haltezeit von zehn Jahren bis zur Veräußerung ist regelmäßig nicht mehr von gewerblichem Grundstückshandel auszugehen.

Im Besprechungsfall des BFH ging der Betriebsprüfer aufgrund der Vielzahl der Objekte von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und wollte noch nachträglich für die Vermietungszeit Gewerbesteuer festsetzen. Allerdings gab es in dem Fall keine Beweisanzeichen, dass schon innerhalb der Fünfjahresfrist eine Veräußerung vorbereitet wurde. Außerdem berücksichtigte der BFH auch den Tod des C als ein Ereignis, das gegen eine länger geplante Veräußerung der Objekte sprach.

Im Ergebnis lag nach Ansicht des BFH kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Demnach müssen auch bei einer Überschreitung der Fünfjahresfrist immer noch besondere Umstände hinzutreten, damit eine Gewerblichkeit angenommen werden kann. Allein die Veräußerung einer Vielzahl von Objekten nach Ablauf der Frist rechtfertigt es nicht, eine Gewerblichkeit anzunehmen.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird im Rahmen der Hausgeldzahlungen der einzelnen Parteien in der Praxis eine Instandhaltungsrücklage gebildet, aus der dann notwendige Reparaturen gezahlt werden. In einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Januar 2025 ging es um die Frage, ob der Eigentümer einer vermieteten Wohnung seinen Anteil an der Zuführung in die Rücklage bereits im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend machen kann.

Bisher war dies rechtlich nicht möglich, es musste ein Zusammenhang mit konkreten Aufwendungen bestehen. Entsprechend waren nur die anteiligen Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage (eventuell erst in späteren Jahren) steuermindernder Aufwand, die Zuführung selbst spielte keine Rolle. Der Kläger in dem Fall argumentierte aber mit einer Änderung des Wohnungseigentümergesetzes aus dem Jahr 2020, wonach im Ergebnis Wohnungseigentümergemeinschaften eine volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde. Deshalb sah er die Zahlung als final an eine andere Person abgeflossen an.

Der BFH folgte jedoch dieser Auffassung nicht. Steuerlich kommt es nach wie vor im Ergebnis darauf an, dass ein konkreter Aufwand (z.B. für Reparaturen) vorliegt. Erst dann wird die Instandhaltungsrücklage in Höhe der anteiligen Entnahme steuerlich abzugsfähig.

Auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es für die steuerliche Anerkennung auf die Einkünfteerzielungsabsicht (oder auch Gewinnerzielungsabsicht) an. Liegt diese nicht vor, können Verluste (z.B. aus der Vermietung von Wohnungen) möglicherweise nicht anerkannt werden.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) ist in einem Urteil auf die spezielle Thematik der teilweisen potenziellen Selbstnutzung von vermieteten Ferienimmobilien durch den Eigentümer eingegangen. In dem Fall wurden bei den Ferienimmobilien überwiegend über die Jahre erhebliche Verluste „erzielt“. Aus Sicht des FG ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht in diesem Fall nur dann auszugehen, wenn bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten kommt es unter Umständen nicht nur auf die Gemeinde an, in der die Immobilie liegt, es können auch einzelne Gemeindegebiete (z.B. ausgewiesene Ferienorte) maßgeblich sein. Die 25-%-Grenze ist hierbei nicht starr, sondern es gilt: Je stärker die Grenze überschritten wird, umso mehr müssen auch andere Gründe für den Leerstand (z.B. Renovierungen) in die Beurteilung einbezogen werden.

Im Besprechungsfall verneinte das FG die Einkünfteerzielungsabsicht. Im Zuge der Revision jedoch präzisierte der Bundesfinanzhof (BFH) die Kriterien zur Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht und verwies den Fall an das FG zurück.

Bei der 25 %-Grenze ist laut BFH nicht auf ein einzelnes Jahr abzustellen. Vielmehr müsse ein Betrachtungszeitraum von drei, bei Unsicherheiten aber sogar fünf Jahren herangezogen werden. Dies sei geboten, da es in einzelnen Jahren sei es durch Sanierung, Schlechtwetter oder aus anderen Gründen immer mal wieder zu einer Auslastung der Ferienwohnung kommen könne, die unter der 75-%-Schwelle liege. Das Finanzamt müsse daher innerhalb dieses erweiterten Prüfungszeitraums alle tatsächlichen Vermietungstage den ortsüblichen gegenüberstellen und errechnen, ob die tatsächliche Vermietung weniger als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage umfasst habe.

Hinweis: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Hier müssen dann keine weiteren Nachweise erbracht werden. Lediglich bei einem regelmäßigen Leerstand wie im Fall von Ferienwohnungen sind weitere Nachweise notwendig.

Auch vermietete Immobilien können per Schenkung an die nächste Generation übertragen werden. Gegenüber den Kindern hat jeder Elternteil pro Kind einen Freibetrag von 400.000 € in der Schenkungsteuer. Außerdem müssen Wohnimmobilien bei der Bewertung nur mit 90 % ihres Wertes herangezogen werden. Problematisch kann es allerdings sein, dass das Kind relativ hohe Erträge erzielt, wenn die Immobilie bereits komplett abgeschrieben sein sollte bzw. die Abschreibung relativ niedrig ist, wenn diese noch auf älteren Anschaffungs- oder Herstellungskosten beruht.

Eine Alternative zur Schenkung kann der Erwerb der vermieteten Immobilie durch die Nachfolger (eben die Kinder) sein. Wenn nämlich die Eltern die Immobilie bereits seit zehn Jahren halten, ist der Verkauf einkommensteuerfrei möglich, ebenso fällt zumindest beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie keine Grunderwerbsteuer an. Der Kaufpreis kann dann als ein Darlehen mit fremdüblichen Konditionen angesetzt werden, auch Teilzahlungen sind möglich.

Der Vorteil für die Erwerber ist, dass wieder neues Volumen für höhere Abschreibungen generiert wird, die sich steuermindernd auswirken. Die Schuld aus dem Darlehen kann dann zu einem späteren Zeitpunkt ggf. in Zehnjahresschritten steuerfrei erlassen werden. Im Zeitpunkt eines Erbfalls zählt dann die Restschuld zum steuerpflichtigen Erwerb, es können auch wieder Freibeträge in der Erbschaftsteuer genutzt werden.

Hinweis: Es ist wichtig, dass sowohl der Kaufpreis als auch das Darlehen nach fremdüblichen Konditionen vereinbart werden. Diese Gestaltung sollte unbedingt steuerlich professionell begleitet werden.

Um die ab 2025 neu festgesetzte Grundsteuer kehrt keine Ruhe ein. Vor den Finanzgerichten (FG) sind verschiedene Verfahren anhängig, außerdem gibt es auch beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängige Revisionsverfahren. Beispielhaft sei hier ein Verfahren vor dem FG Düsseldorf mit Urteil vom Februar 2025 genannt. Hier richtete sich die Klage gegen die Bewertungsvorschriften zur Grundsteuer. Insbesondere die Orientierung an Bodenrichtwerten sah der Kläger als zu ungenau an, da diese nicht alle speziellen Verhältnisse berücksichtigten. Dies sah er als Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz und damit als verfassungswidrig an. Das FG teilte diese Auffassung nicht, ließ aber die Revision vor dem BFH zu.

Hinweis: Generell kann bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit unter Verweis auf anhängige BFH-Verfahren der Grundsteuerbescheid offengehalten werden. So kann ggf. eine Änderung erfolgen, wenn später tatsächlich eine Verfassungswidrigkeit der Regelungen zur Grundsteuer festgestellt werden sollte.