Kauf­preis­auf­tei­lung für Gebäude-AfA mit­tels Arbeits­hil­fe des BMF

Im Zuge der Anschaf­fung eines bebau­ten Grund­stü­ckes ist ertrag­steu­er­lich eine Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses vor­zu­neh­men: in einen Teil für das abschrei­bungs­fä­hi­ge Gebäu­de und einen Teil für den Grund und Boden, der kei­ner Abschrei­bung unter­liegt. Ein vom FG Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 14.08.2019, Az. 3 K 3137/19, ent­schie­de­ner Fall zeigt zum einen, dass sich im Zuge der deut­lich gestie­ge­nen Immo­bi­li­en­prei­se die Ver­hält­nis­se zwi­schen Grund und Boden und Gebäu­de erheb­lich ver­scho­ben haben kön­nen. Zum ande­ren kann die Arbeits­hil­fe des BMF zur Auf­tei­lung eines Gesamt­kauf­prei­ses für ein bebau­tes Grund­stück ein geeig­ne­tes Hilfs­mit­tel sein, um bei erheb­li­cher Abwei­chung zu den Markt­ver­hält­nis­sen die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Kauf­preis­auf­tei­lung zu wider­le­gen und im Wege der Schät­zung eine ander­wei­ti­ge Kauf­preis­auf­tei­lung vor­zu­neh­men.

Im Streit­fall hat­te die Erwer­be­rin einer ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nung im nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­trag die wert­mä­ßi­ge Auf­tei­lung des Kauf­prei­ses in Grund und Boden sowie Gebäu­de mit rund 20 % zu 80 % vor­ge­nom­men. Das Finanz­amt rech­ne­te die Auf­tei­lung anhand der Arbeits­hil­fe des BMF nach und leg­te der AfA-Bemessungsgrundlage bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung dage­gen ein für die Eigen­tü­me­rin wesent­lich ungüns­ti­ge­res Wert­ver­hält­nis von rund 70 % (Grund und Boden) zu 30 % (Gebäu­de) zugrun­de. Dies bestä­tig­te nun das Finanz­ge­richt.

Nach höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung ist zwar grund­sätz­lich die im Kauf­ver­trag vor­ge­nom­me­ne Kauf­preis­auf­tei­lung für die Ermitt­lung der Gebäude-AfA maß­geb­lich. Nach den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen (Lage, Grö­ße, Alter und Zustand des Gebäu­des etc.) sah das FG jedoch die ver­trag­li­che Kauf­preis­auf­tei­lung als bei wei­tem nicht den rea­len Wert­ver­hält­nis­sen ange­mes­sen an. Sie ist daher nicht bin­dend. Viel­mehr sind in sol­chen Fäl­len nach der BFH-Rechtsprechung Grund und Boden und Gebäu­de eigen­stän­dig zu bewer­ten und der Gesamt­kauf­preis ent­spre­chend auf­zu­tei­len.

Das Finanz­ge­richt sieht in der BMF-Arbeitshilfe ins­be­son­de­re auch ange­sichts ihrer­Be­rech­nungs­me­tho­de zumin­dest für den vor­lie­gen­den Fall eine geeig­ne­te Grund­la­ge für die Wert­ermitt­lung, ins­be­son­de­re für den Sach­wert des Gebäu­des.

Aller­dings ver­wen­det die BMF-Arbeitshilfe zwar lokal genaue Boden­richt­wer­te, die den Anstieg der Boden­prei­se rela­tiv prä­zi­se abbil­den, aber hin­sicht­lich der Bau­preis­ent­wick­lung nur bun­des­wei­te Durch­schnitts­wer­te, die regio­nal stär­ke­re Stei­ge­run­gen des Gebäu­de­sach­werts natur­ge­mäß nicht erfas­sen kön­nen und zudem sel­te­ner als die Boden­richt­wer­te aktua­li­siert wer­den. Dies kann zu Ver­zer­run­gen bei der Kauf­preis­auf­tei­lung füh­ren, die es auch ermög­li­chen wür­den, in die Berech­nung der BMF-Arbeitshilfe kor­ri­gie­rend ein­zu­grei­fen. Der Arbeits­hil­fe ist jedoch wie jeder Schät­zung ein gewis­ses Maß an Gene­ra­li­sie­rung und Typi­sie­rung imma­nent. Im kon­kre­ten Fall waren nach Auf­fas­sung des FG die mög­li­chen Ver­zer­run­gen aber nicht so gra­vie­rend, dass die Anwen­dung der BMF-Arbeitshilfe aus­ge­schlos­sen war.

Hin­weis:

Wie auch die vor­lie­gen­de Ent­schei­dung zeigt, kommt der BMF-Arbeitshilfe in der Pra­xis ein immer grö­ßer wer­den­der Stel­len­wert bei der Berech­nung und Auf­tei­lung von Grundstücks- und Gebäu­de­wert zu. Dem FG erscheint des­halb klä­rungs­wür­dig und klä­rungs­be­dürf­tig, ob die­se Arbeits­hil­fe grund­sätz­lich zur Ein­schät­zung der Kauf­preis­an­tei­le des Grund und Bodens und des Gebäu­des geeig­net ist und ab wel­chem Grad von Abwei­chung der ver­trag­li­chen Auf­tei­lung von der sich aus der Arbeits­hil­fe erge­ben­den Auf­tei­lung die ver­trag­li­che wirt­schaft­lich nicht mehr halt­bar erscheint. Zudem stellt das FG die Fra­ge, ob bei einem beson­ders star­ken Anstieg der Boden­richt­wer­te bin­nen kur­zer Zeit der Arbeits­hil­fe nur noch eine ein­ge­schränk­te Aus­sa­ge­kraft zukommt. Die vom FG wegen der dar­in lie­gen­den grund­sätz­li­chen Bedeu­tung zuge­las­se­ne Revi­si­on ist beim BFH unter Az. IX R 26/19 anhän­gig.