Kei­ne Ein­kom­men­steu­er auf Ver­äu­ße­rungs­ge­winn für häus­li­ches Arbeitszimmer

Rea­li­sier­te Wert­stei­ge­run­gen von im Pri­vat­ver­mö­gen gehal­te­nen Grund­stü­cken und Gebäu­den wer­den grund­sätz­lich im Rah­men sog. pri­va­ter Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG) besteu­ert, wenn bei ihnen der Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jah­re beträgt. Die Ver­äu­ße­rung einer den eige­nen Wohn­zwe­cken die­nen­de Immo­bi­lie stellt hin­ge­gen kein steu­er­ba­res pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft dar. Die letzt­lich für die steu­er­li­che Behand­lung eines (antei­li­gen) Gewinns aus der Ver­äu­ße­rung von selbst­ge­nutz­tem Wohn­ei­gen­tum rele­van­te Fra­ge, ob ein im Rah­men einer nicht­selb­stän­di­gen Tätig­keit als häus­li­ches Arbeits­zim­mer genutz­ter Raum eige­nen Wohn­zwe­cken dient, klärt der BFH in sei­nem Urteil vom 01.03.2021 (Az. IX R 27/19).

Im Streit­fall erwarb eine Leh­re­rin im Jahr 2012 eine Eigen­tums­woh­nung. Für das von ihr dar­in ein­ge­rich­te­te häus­li­che Arbeits­zim­mer setz­te sie bei Ermitt­lung ihrer Ein­künf­te aus nicht­selb­stän­di­ger Arbeit jähr­lich Wer­bungs­kos­ten an. Nach gut fünf­jäh­ri­ger Eigen­nut­zung ver­äu­ßer­te sie die Woh­nung im Jahr 2017. Das Finanz­amt berück­sich­tig­te in der Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gung 2017 unter Anwen­dung des BMF-Schreibens vom 05.10.2000 einen antei­lig auf das häus­li­che Arbeits­zim­mer ent­fal­len­den Gewinn aus pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten. Das sahen das erst­in­stanz­li­che Finanz­ge­richt und der BFH anders.

Mit der Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung inner­halb des Zehn­jah­res­zeit­raums wird grund­sätz­lich ein steu­er­pflich­ti­ges pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft aus­ge­löst. Aller­dings greift die Aus­nah­me­re­ge­lung für die Ver­äu­ße­rung einer zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutz­ten Immo­bi­lie. Dies ist dann der Fall, wenn eine Immo­bi­lie zum Bewoh­nen geeig­net ist und die­se auch tat­säch­lich vom Steu­er­pflich­ti­gen bewohnt wird. Nach Auf­fas­sung des BFH liegt eine sol­che Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken auch hin­sicht­lich eines in der im Übri­gen selbst bewohn­ten Eigen­tums­woh­nung bele­ge­nen häus­li­chen Arbeits­zim­mers vor; denn eine ent­spre­chen­de pri­va­te Mit­be­nut­zung des häus­li­chen Arbeits­zim­mers ist nicht über­prüf­bar und kann daher auch nicht voll­stän­dig aus­ge­schlos­sen werden.

Hier­bei ist auch zu beach­ten, dass es für die Aner­ken­nung eines häus­li­chen Arbeits­zim­mers nach der BFH-Rechtsprechung aus­reicht, wenn der ent­spre­chen­de Raum nahe­zu aus­schließ­lich für betrieb­li­che oder beruf­li­che Zwe­cke genutzt wird; es ver­bleibt also für ein in die häus­li­che Sphä­re des Steu­er­pflich­ti­gen ein­ge­bun­de­nes Arbeits­zim­mer regel­mä­ßig eine zumin­dest gering­fü­gi­ge Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken. Der Umfang die­ser pri­va­ten Mit­be­nut­zung ist man­gels einer gesetz­li­chen Rege­lung für Baga­tell­fäl­le zudem uner­heb­lich. Dem ent­spre­chend genügt bereits – wie im vor­lie­gen­den Streit­fall — eine gerin­ge Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken, um typi­sie­rend davon aus­zu­ge­hen, dass ein häus­li­ches Arbeits­zim­mer stets auch zu eige­nen Wohn­zwe­cken im Sin­ne der Norm genutzt wird. Infol­ge­des­sen ist der Gewinn aus der Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung auch nicht antei­lig – also soweit er auf den Bereich des häus­li­chen Arbeits­zim­mers ent­fällt — als steu­er­ba­res pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft zu berücksichtigen.

Hin­weis:

Mit dem nun­mehr ergan­ge­nen BFH-Urteil erüb­rigt sich auf Ebe­ne der Über­schuss­ein­kunfts­ar­ten (u.a. Ein­künf­te aus nicht­selb­stän­di­ger Arbeit) die Abwä­gung, ob es steu­er­lich güns­ti­ger ist, auf die Abzugs­mög­lich­keit des häus­li­chen Arbeits­zim­mers zu ver­zich­ten, um einen Gewinn aus der Ver­äu­ße­rung einer selbst­ge­nutz­ten Eigen­tums­woh­nung inner­halb der zehn­jäh­ri­gen Hal­te­frist zu ver­mei­den. Im Rah­men der Gewinn­ein­kunfts­ar­ten (v.a. Ein­künf­te aus gewerb­li­cher oder selb­stän­di­ger Tätig­keit) kann das Arbeits­zim­mer hin­ge­gen nach wie vor zum Betriebs­ver­mö­gen gehö­ren; eine Wert­stei­ge­rung ist dann bei Ent­nah­me oder Ver­äu­ße­rung gewinn­er­hö­hend zu erfassen.